{"id":5608,"date":"2014-10-01T00:39:31","date_gmt":"2014-09-30T22:39:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.economiaediritto.it\/?p=5608"},"modified":"2014-10-01T00:39:31","modified_gmt":"2014-09-30T22:39:31","slug":"quella-controversa-capacita-edificatoria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.economiaediritto.it\/en\/quella-controversa-capacita-edificatoria\/","title":{"rendered":"Quella controversa capacit\u00e0 edificatoria"},"content":{"rendered":"

(di Debora Mirarchi)<\/strong><\/p>\n

Negli ultimi anni assistiamo ad un continuo \u201cripensamento\u201d della normativa in tema di tributi locali con particolare riferimento alla tassazione degli immobili.<\/p>\n

Cambia il nomen iuris,<\/em> cambiano le aliquote, ma, spesso, nelle competenti sedi giudiziarie si controverte su fattispecie che traggono origine da questioni dibattute.<\/p>\n

\u00c8 il caso dell\u2019assoggettabilit\u00e0 delle aree c.d. fabbricabili alle imposte sugli immobili (I.C.I. \u2013 I.M.U.) che, come noto, \u00e8 subordinata alla sussistenza della c.d. capacit\u00e0 edificatoria.<\/p>\n

Il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, sulla base di quanto statuito dall\u2019art. 36, comma 2 del D.L. n. 223 del 4 luglio 2006, all\u2019art. 1 prevede che le aree, per poter essere assoggettate ad imposta, devono essere edificabili e, al successivo art. 2, chiarisce che \u201cper area fabbricabile si intende l\u2019area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilit\u00e0 effettive di edificazione\u201d<\/em>.<\/p>\n

Il precetto normativo \u00e8 chiaro: affinch\u00e9 un\u2019aria sia considerata edificabile e, quindi, assoggettabile a tassazione deve essere qualificata come tale e inserita nei piani urbanistici generali.<\/p>\n

Sulla edificabilit\u00e0 delle aree si \u00e8 spesso pronunciata la giurisprudenza affermando principi che, molto spesso, hanno destato forti perplessit\u00e0.<\/p>\n

Secondo i giudici della Suprema Corte, ai fini della assoggettabilit\u00e0 dell\u2019area al tributo, \u00e8 sufficiente una capacit\u00e0 edificatoria potenziale derivante, cio\u00e8, dal mero inserimento della stessa nei piani urbanistici.<\/p>\n

In tal sensosi sono pronunciate leSezioni Unite della Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 25505\/06, hanno risolto un annoso contrasto giurisprudenziale affermando che il presupposto impositivo ai fini delle imposte sugli immobili si configura quando \u201clo strumento urbanistico, adottato dal Comune abbia perfezionato il proprio iter di formazione mediante l\u2019approvazione da parte della Regione atteso che l\u2019adozione dello strumento urbanistico, con inserimento di un terreno con destinazione edificatoria, imprime al bene una qualit\u00e0 che \u00e8 recepita dalla generalit\u00e0 dei consociati come qualcosa di gi\u00e0 esistente e di difficile reversibilit\u00e0<\/em>\u201d.<\/p>\n

Nel solco tracciato dalla citata pronuncia, copiosa giurisprudenza di legittimit\u00e0 ha confermato (e ampliato) il principio in parola sino a considerare assoggettabile un\u2019aria anche nei casi in cui la capacit\u00e0 edificatoria si esprime in termini di mera possibilit\u00e0 (Cass. sent., 24 ottobre 2008, n. 25676).<\/p>\n

Tale principio, non pu\u00f2 dubitarsi, \u00e8 sicuramente applicabile a tutte quelle aree nelle quali il requisito della edificabilit\u00e0 \u00e8 indiscusso. Si pensi alle zone del centro storico o di centri abitati dotati di tutti i pubblici servizi necessari (categoria A), o alle c.d. zone di completamento (categoria B) per le quali il requisito della edificabilit\u00e0 sorge, e non potrebbe essere diversamente, con l\u2019approvazione del P.R.G. da parte del Comune.<\/p>\n

Discorso diverso deve, forse, essere fatto per quanto concerne tutte quelle aree (generalmente indicate nella categoria C) che non presentano immediate caratteristiche di edificabilit\u00e0 perch\u00e9, ad esempio, necessitano di importanti opere di demolizione, di bonifica o nuove opere di urbanizzazione.<\/p>\n

Queste, anche se inserite nei piani regolatori generali, difficilmente possono considerarsi edificabili anche in via potenziale.<\/p>\n

Pi\u00f9 aderente al concetto di \u201cpossibilit\u00e0 effettive di edificazione\u201d <\/em>di cui all\u2019art. 2 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504,<\/em> \u00e8 l\u2019interpretazione sposata, in un primo momento, da un orientamento minoritario della Corte di Cassazione in base al quale \u201cper area fabbricabile deve intendersi l\u2019area effettivamente utilizzabile a scopo edificatorio non essendo sufficiente la mera inclusione nel piano regolatore generale<\/em>\u201d (cos\u00ec fra tutte Cass. n. 21644 del 16 novembre 2004).<\/p>\n

In tal modo s\u00ec che l\u2019utilizzabilit\u00e0 a scopo edificatorio \u00e8 legale (in quanto inserita in un piano regolatore) ed effettiva (suscettibile di immediata edificabilit\u00e0).<\/p>\n

Ma, come accennato, si tratta di una pronuncia isolata e superata da quella pi\u00f9 recente e consolidata giurisprudenza che, negli anni, ha preferito subordinare l\u2019edificabilit\u00e0 ad un mero dato formale indipendentemente da una effettiva analisi circa la sussistenza del presupposto impositivo giungendo sino a tassare, oggi, aree inserite nei piani regolatori de quo,<\/em> ma che edificabili lo diverranno, semmai, in futuro con un evidente travalicamento anche della stessa disciplina tributaria.<\/p>\n

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