Quella controversa capacità edificatoria

(di Debora Mirarchi)

Negli ultimi anni assistiamo ad un continuo “ripensamento” della normativa in tema di tributi locali con particolare riferimento alla tassazione degli immobili.

Cambia il nomen iuris, cambiano le aliquote, ma, spesso, nelle competenti sedi giudiziarie si controverte su fattispecie che traggono origine da questioni dibattute.

È il caso dell’assoggettabilità delle aree c.d. fabbricabili alle imposte sugli immobili (I.C.I. – I.M.U.) che, come noto, è subordinata alla sussistenza della c.d. capacità edificatoria.

Il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, sulla base di quanto statuito dall’art. 36, comma 2 del D.L. n. 223 del 4 luglio 2006, all’art. 1 prevede che le aree, per poter essere assoggettate ad imposta, devono essere edificabili e, al successivo art. 2, chiarisce che “per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione”.

Il precetto normativo è chiaro: affinché un’aria sia considerata edificabile e, quindi, assoggettabile a tassazione deve essere qualificata come tale e inserita nei piani urbanistici generali.

Sulla edificabilità delle aree si è spesso pronunciata la giurisprudenza affermando principi che, molto spesso, hanno destato forti perplessità.

Secondo i giudici della Suprema Corte, ai fini della assoggettabilità dell’area al tributo, è sufficiente una capacità edificatoria potenziale derivante, cioè, dal mero inserimento della stessa nei piani urbanistici.

In tal sensosi sono pronunciate leSezioni Unite della Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 25505/06, hanno risolto un annoso contrasto giurisprudenziale affermando che il presupposto impositivo ai fini delle imposte sugli immobili si configura quando “lo strumento urbanistico, adottato dal Comune abbia perfezionato il proprio iter di formazione mediante l’approvazione da parte della Regione atteso che l’adozione dello strumento urbanistico, con inserimento di un terreno con destinazione edificatoria, imprime al bene una qualità che è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità”.

Nel solco tracciato dalla citata pronuncia, copiosa giurisprudenza di legittimità ha confermato (e ampliato) il principio in parola sino a considerare assoggettabile un’aria anche nei casi in cui la capacità edificatoria si esprime in termini di mera possibilità (Cass. sent., 24 ottobre 2008, n. 25676).

Tale principio, non può dubitarsi, è sicuramente applicabile a tutte quelle aree nelle quali il requisito della edificabilità è indiscusso. Si pensi alle zone del centro storico o di centri abitati dotati di tutti i pubblici servizi necessari (categoria A), o alle c.d. zone di completamento (categoria B) per le quali il requisito della edificabilità sorge, e non potrebbe essere diversamente, con l’approvazione del P.R.G. da parte del Comune.

Discorso diverso deve, forse, essere fatto per quanto concerne tutte quelle aree (generalmente indicate nella categoria C) che non presentano immediate caratteristiche di edificabilità perché, ad esempio, necessitano di importanti opere di demolizione, di bonifica o nuove opere di urbanizzazione.

Queste, anche se inserite nei piani regolatori generali, difficilmente possono considerarsi edificabili anche in via potenziale.

Più aderente al concetto di “possibilità effettive di edificazione” di cui all’art. 2 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, è l’interpretazione sposata, in un primo momento, da un orientamento minoritario della Corte di Cassazione in base al quale “per area fabbricabile deve intendersi l’area effettivamente utilizzabile a scopo edificatorio non essendo sufficiente la mera inclusione nel piano regolatore generale” (così fra tutte Cass. n. 21644 del 16 novembre 2004).

In tal modo sì che l’utilizzabilità a scopo edificatorio è legale (in quanto inserita in un piano regolatore) ed effettiva (suscettibile di immediata edificabilità).

Ma, come accennato, si tratta di una pronuncia isolata e superata da quella più recente e consolidata giurisprudenza che, negli anni, ha preferito subordinare l’edificabilità ad un mero dato formale indipendentemente da una effettiva analisi circa la sussistenza del presupposto impositivo giungendo sino a tassare, oggi, aree inserite nei piani regolatori de quo, ma che edificabili lo diverranno, semmai, in futuro con un evidente travalicamento anche della stessa disciplina tributaria.